Odbiór zieleni od dewelopera

Na czym polega odbiór zieleni od dewelopera?

Odbiór zieleni od dewelopera to niezależna kontrola terenów zewnętrznych osiedla, zanim przejmie je wspólnota. Inspektor porównuje stan nasadzeń, trawników i nawadniania z projektem, znajduje usterki i opisuje je w raporcie ze zdjęciami. Na takim dokumencie zarząd lub zarządca może oprzeć zgłoszenie wad deweloperowi.

Co sprawdzamy przy odbiorze zieleni

Zakres ustalamy przy zleceniu i dopasowujemy do tego, co powstało na osiedlu. Najczęściej obejmuje:

  • Zgodność gatunków, ilości i rozstawy roślin z projektem oraz z inwentaryzacją powykonawczą, jeśli deweloper ją posiada.
  • Wielkość i formę roślin, na przykład obwód pnia i wysokość drzew, w porównaniu ze specyfikacją.
  • Kondycję roślin: obumarłe części, uszkodzenia, ślady chorób oraz pozostawione etykiety i taśmy.
  • Sposób posadzenia drzew: położenie szyi korzeniowej, misę, ściółkę odsuniętą od pnia i stabilne, pionowe palikowanie.
  • Trawniki: zwartość i jednolitość darni oraz obecność chwastów.
  • Podłoże i odwodnienie, czyli zbite lub podmokłe miejsca, przez które rośliny mogą słabo się rozwijać.
  • Nawadnianie: dokumentację (rysunki, instrukcję, dane wykonawcy) i to, czy instalacja nie koliduje z pracą kosiarek.
  • Dachy i tarasy zielone: dokumentację warstw, nośności i odporności hydroizolacji na korzenie, bez oceny jej szczelności.
  • Małą architekturę i nawierzchnie przy zieleni: stan, zgodność z projektem i bezpieczeństwo użytkowania.

Jak przebiega odbiór zieleni

Kolejność dopasowujemy do inwestycji. Typowy przebieg wygląda tak:

  1. Ustalamy, kto zleca odbiór i czego dotyczy. Zieleń na gruncie wspólnoty to część nieruchomości wspólnej, więc zlecenie zwykle składa zarząd lub zarządca.
  2. Zbieramy dostępne dokumenty: projekt zieleni, inwentaryzację powykonawczą, umowy, karty gwarancyjne i schematy nawadniania. Brak któregoś z nich odnotowujemy.
  3. Oglądamy teren na miejscu i porównujemy go z projektem: rośliny, sposób posadzenia, trawniki, nawadnianie.
  4. Fotografujemy teren i usterki tak, by dało się je odnaleźć na miejscu.
  5. Każdą usterkę opisujemy konkretnie, z lokalizacją i zdjęciem, bo ogólne „do poprawy” utrudnia późniejsze egzekwowanie poprawek.
  6. Raport przekazujemy zarządowi lub zarządcy. Zgłoszenie wad deweloperowi pozostaje po stronie wspólnoty.

Co otrzymujesz po odbiorze

Zależnie od ustaleń dokumentacja zawiera zwykle poniższe elementy. Opisuje stan zieleni, a skutki prawne zależą od umowy i przepisów.

  • Raport lub protokół z listą uwag, usterek i zaleceń poprawek.
  • Zdjęcia potwierdzające stan terenu na dzień odbioru.
  • Protokół z datą, uczestnikami, zakresem i uwagami, w układzie wzorowanym na protokołach ze standardów miejskich.
  • Odnotowanie braków w dokumentach, jeśli deweloper ich nie przekazał.

Kiedy zamówić odbiór zieleni

Najlepiej w sezonie wegetacji, bo dopiero wtedy widać, czy rośliny się przyjęły. Poza sezonem ocena zdrowotności jest ograniczona: warto to zaznaczyć w raporcie i powtórzyć kontrolę po ruszeniu wegetacji.

Po odbiorze warto zaplanować okresowe oględziny w czasie pielęgnacji gwarancyjnej, zwłaszcza po zimie oraz po wichurach i suszy. Tak zalecają standardy miejskie.

Pytania i odpowiedzi

Jakie dokumenty warto mieć przed odbiorem zieleni?

Projekt zieleni lub zagospodarowania terenu, inwentaryzację powykonawczą, umowy z wykonawcą i karty gwarancyjne oraz schematy i instrukcję nawadniania. Jeśli deweloper nie ma któregoś z dokumentów, samo to warto zapisać w protokole.

Czy wspólnota może sama dochodzić roszczeń od dewelopera z tytułu wad zieleni?

Rękojmia za wady części wspólnych przysługuje co do zasady właścicielom lokali. Wspólnota może jej dochodzić po tym, jak właściciele przeniosą na nią swoje prawa umową przelewu (zob. uchwałę SN III CZP 84/13). Szczegóły i terminy oceni prawnik.

Co dzieje się po sporządzeniu raportu z usterkami?

Zarząd lub zarządca zgłasza wady deweloperowi na piśmie, najlepiej jednym spójnym zestawieniem z lokalizacją i zdjęciami. Terminy odpowiedzi i naprawy zależą od umowy i przepisów, więc warto je skonsultować z prawnikiem wspólnoty.

Czy inspektor odbiera też dach zielony, hydroizolację i konstrukcję?

Nie. Sprawdzamy część roślinną i dokumentację warstw, a ryzyka związane z roślinami opisujemy w raporcie. Nośność konstrukcji ocenia konstruktor, szczelność hydroizolacji specjalista od dachów. Warstwy zakryte to roboty zanikowe, które odbiera się przed zakryciem.

Co zrobić, jeśli rośliny uschną w pierwszym roku?

To zależy od umowy i gwarancji. W standardach miejskich pielęgnacja gwarancyjna trwa zwykle rok, w trudniejszych warunkach do trzech lat. To wzorzec pomocniczy, a dla dewelopera wiążąca jest umowa. Raport z dnia odbioru pokazuje stan wyjściowy.

Opisując zakres, korzystamy z ogólnodostępnych wytycznych branżowych i orzecznictwa; wytyczne mają charakter pomocniczy (wiążące są projekt i umowa):

Zobacz też